Petr Valenta: "Proč mě úvahy o krizi nechávají klidným a kam posílám kapitál v roce 2026."
Tento rozhovor s Honzou Císařem vznikl před měsícem, ale jeho pointa je právě teď aktuálnější než kdy dřív. Pokud vás po dočtení napadne otázka na vaše portfolio, obraťte se na našeho Key Account Managera.
Mýtus o kolapsu a realita trhu
HONZA CÍSAŘ
Když se dnes člověk podívá na běžné zpravodajství, tak má pocit, že realitní trh stojí před kolapsem. Zpřísnění hypoték, vysoké ceny, developery, kteří pozastavují výstavbu. Jak to vnímáš ty?
PETR VALENTA
Upřímně? Tyhle titulky se opakují cyklicky. Média většinou nereflektují začátek změny, ale její konec. Ve chvíli, kdy se o něčem píše masově, už je to dávno započítané v cenách.
Navíc se často míchají pojmy. Nejčastější zkratkou poslední doby je tvrzení, že investoři budou potřebovat 30 % vlastních zdrojů. To ale ČNB neřekla.
LTV není totéž co vlastní zdroje
Petr v diskuzi naráží na klíčový rozdíl: ČNB mluví o poměru úvěru k hodnotě zástavy, nikoliv o hotovosti, kterou musíte mít fyzicky v kapse.
PETR VALENTA
Česká národní banka mluví o LTV – poměru úvěru k hodnotě zástavy. Ne o tom, že musíš mít hotovost na účtu. Pokud kupuješ byt za 10 milionů a banka ti půjčí 70 %, tak to neznamená, že musíš mít 3 miliony v cashi. Znamená to, že musíš dodat zástavu v hodnotě 3 milionů.
A zástava může být jiná nemovitost. Tvůj byt. Byt rodičů. Nemovitost v rodině. Nebo kombinace více zástav. Tenhle rozdíl média systematicky ignorují. A spousta lidí kvůli tomu nikdy nezačne.
Neřešte LTV sami u stolu:
Máme za sebou stovky kombinací zástav a rád s vámi projde vaši konkrétní situaci.
Proč se nevyplatí čekat na „lepší dobu“
Jednou z nejčastějších chyb investorů je čekání na ideální moment. Tady je Petrův oblíbený příklad z praxe:
HONZA CÍSAŘ
Setkáváme se s lidmi, kteří vyjednávají slevu 200 tisíc a mezitím o byt přijdou. Co to udělá v dlouhodobém horizontu?
PETR VALENTA
Zničí to celý výsledek. Mám klienta, který chtěl před lety cihlový byt 4+1 v Praze. Vyjednával. Čekal. Přizpůsoboval se. Nakonec skončil o dva roky později s panelákem 3+1 v Olomouci.
Rozdíl v hodnotě dnes? Jednotky milionů. Ceny nemovitostí se dlouhodobě zdvojnásobují zhruba každých 8–13 let. Ne proto, že by to byl zázrak. Ale proto, že existuje inflace a omezená nabídka. Čas pracuje pro toho, kdo nakupuje. Ne pro toho, kdo čeká.
„Co když koupím na vrcholu?“
PETR VALENTA
Já osobně jsem nejvíc nemovitostí koupil v době, kdy byly ceny i úroky nejvyšší. Hypotéky kolem 6 %, mediální panika. Dnes? Refinancováno. Hodnota výš. Nájem výš.
I kdyby někdo koupil teoreticky „špatně“, trh mu to v čase odpustí. Podmínka je jediná: musí nakupovat opakovaně. Objem všechno vyhlazuje.
Garantovaná nula: Jak na negativní cashflow
V roce 2026 může být splátka hypotéky vyšší než nájem. V Liberty Choice jsme na to ale připraveni.
HONZA CÍSAŘ
Jak tohle řešíte v Liberty Choice?
PETR VALENTA
Objemem a strukturou. Když kupujeme větší balík bytů od developera, vyjednáme slevu. Část slevy si necháme jako provizi za celý servis. Část použijeme jako kredit, kterým klientovi dorovnáváme rozdíl mezi nájmem a splátkou. Tomu říkáme Garantovaná nula.
Investor ví dopředu, že několik let nebude doplácet. Mezitím roste nájem. Klesají sazby. Roste hodnota zástavy. Ve chvíli, kdy kredit skončí, je nemovitost často už sama o sobě neutrální nebo pozitivní.
Lokalita rozhoduje až v krizi
Když trh roste, roste všechno. Když přijde korekce, ukáže se kvalita.
HONZA CÍSAŘ
Jak tohle řešíte v Liberty Choice?
PETR VALENTA
Proto dlouhodobě preferujeme:
Novostavby
Dobré mikrolokality
Energeticky úsporné projekty
Panelák může dávat smysl jako dočasná zástava, ne jako dlouhodobé jádro portfolia. Centra měst a kvalitní projekty padají poslední a zotavují se první.
Závěr: Rok 2026 je filtr
HONZA CÍSAŘ
Kdyby měl někdo udělat jeden jediný krok, jaký by to byl?
PETR VALENTA
Rozhodnout se, že se o to nepokusí sám. Největší chyba není špatná nemovitost. Největší chyba je nedělat nic. Kdo začne v roce 2026, bude za deset let řešit úplně jiné problémy než „jestli je dobrá doba“.
„Rok 2026 není problém. Je to filtr, který oddělí ty, kteří jednají, od těch, kteří jen čtou titulky.“
Závěr: Rok 2026 je filtr
Tento článek není výzvou ke zbrklosti, ale k realismu. Nemovitosti nejsou sprint, je to systém. A systémy fungují nejlépe těm, kteří je pochopí dřív než dav.
Pokud chcete probrat, jak do tohoto systému zapojit i vaše portfolio, obraťte se na našeho Key Account Managera.
© 2025 Liberty Choice s.r.o. Všechna práva vyhrazena.
Proudly created by